개발부담금 산정 시리즈(2)

제 목 : 개발부담금에서 인정되는 개발비용 항목

 

개발부담금 산정 시 인정되는 개발비용은 사업자가 개발사업을 수행하면서 실제로 지출한 비용 중 법령에서 인정하는 항목들로 구성됩니다.

이러한 비용은 개발이익을 산정할 때 공제되며, 인정받을 수 있는 비용은 다음과 같이 분류할 수 있습니다.

개발부담금에서 인정되는 개발비용 항목

1. 공사비

개발사업을 수행하는 데 직접적으로 투입된 공사비용

가. 개발비용은 해당 개발사업과 관련하여 지출된 비용으로 토지의 지가 상승을 가져온 비용

    ※ 건축물과 관련된 비용은 인정 불거. 단, 기부채납하는 공공시설의 건축물과 관련한 비용은 인정

 

나. 개발비용은 부과대상 토지에 지출된 비용

  ※ 아래 같은 경우에는 부과 대상 밖의 토지에 지출된 비용도 개발비용으로 인정

 ① 진입로 개설 공사

 ② 인허가 등의 조건에 따라 국가 또는 지방자치단체에 기부한 토지, 건축물 등

 

다. 개발비용은 원칙적으로 부과 개시시점부터 부과 종료시점까지 지출된 비용

  ※ 아래 같은 경우는 기간과 상관없이 개발비용으로 인정

 ① 조사비 및 설계비

 ② 인허가 등을 받은 날 기준으로 그 이전 3년 이내 토지개량에 지출된 비용 중 개시시점 지가에 포함되지 않은 비용

 ③ 지목변경 취득세, 학교용지부담금, 양도소득세 또는 법인세 등의 납부 금액

 ④ 인허가 등의 조건에 따라 준공, 사용승인 등을 받은 날까지 지출할 것이 확정된 금액

 ⑤ 대규모 사업으로 부분 준공일을 부과 종료시점으로 할 때, 개발사업 전체에 대해 준공, 사용승인 등을 받을 때까지 지출할 것이 확정된 금액

 

※ 개발사업에 지출된 비용 중 개발비용으로 인정받지 못하는 항목

 ⓐ 민원 보상비

 ⓑ 산업단지 조상 사업 시행 시 폐수처리장 시설물 설치비용

 ⓒ 사업지구 밖에서 철거되는 건축물 이전비

 ⓓ 아파트 공사 시 건축물에 부수하여 설치하는 단지 내 전기, 도로, 상하수도, 가스공급시설, 주차장, 조경, 담장, 포장비

 ⓔ 토지 매입비 또는 공사비 등 개발사업 시행에 소요되는 비용의 조달을 위해 금융기관 등에 지급한 이자 등 자본비용

 

2. 순공사비의 산정

순공사비 공종은 토공사, 구조물공사, 배수공사, 포장공사, 연약지반공사, 조경공사, 진입로 개설공사, 철거공사 및 폐기물처리공사, 「토양환경보전법」에 따라 시행하는 오염토양 정화 공사, 그 밖의 공사  

 

 ① 토공사

  ⑴ 부지조성을 위한 부지 정지 공사 일체

     ※ 지하층 터파기 등 건축물의 시공을 위한 토공사는 미포함

  ⑵ 암절취비는 설계서, 지질조사보고서 등 사실 확인 가능한 자료에 근거하여 산정

  ⑶ 토사운반비는 설계서 등 종·횡단도면에 반입토 또는 반출토가 발생한 것이 확인될 때 토사운방 공사의 계약을 체결하여 계약금액대로 지급한 것이 세금계산서 등에 의해 객관적으로 확인된 것을 근거로 산정

    ※ 이외 담당공무원이 현지 조사하여 실제 토사 반·출입 여부를 확인하고, 토사 반·출입 토지소유자의 확인을 근거로 산정 가능

 

 ② 구조물공사

  ⑴ 부지조성 및 토사의 유출 방지 목적으로 시공하는 옹벽, 석축 등

  ⑵ 옹벽의 매설깊이는 객관적으로 확인될 때는 실제 매설깊이를 근거로 산정. 그렇지 않을 때는 「도로옹벽 표준도」를 기준으로 산정

  ⑶ 건축물 지하층 시공을 위한 흙막이 가시설은 미포함

  ⑷ 건축벽체와 일체화된 구조물은 미포함

 

 ③ 연약지반공사

  ⑴ 불량지반의 전체 또는 일부를 양호지반으로 개량하거나, 양호한 지반으로 개량하는 지반처리(치환, 압밀, 다짐, 주입)

  ⑵ 연약지반공사는 지질조사보고서 등 사실 확인이 가능 자료에 근거하여 산정

  ⑶ 아파트등 건축물의 기초를 보강하기 위해 시공하는 파일공사는 미포함

 

 ④ 조경공사는 부지조성공사에 필수적으로 수반하는 공사로

  ⑴ 토사 유출방지를 위한 잔디·수목식재공사(고가의 수목식제 제외)

  ⑵ 인허가 등의 조건에 따라 의무적으로 설치해야 하는 차폐 목적의 수목식재공사

 

 ⑤ 진입로 개설공사

  ⑴ 진입로 개설로 인해 부과 대상 토지의 가치가 상승하였으면 그 비용은 개발비용에 포함

      (하천, 도료 점용로 등은 미포함.)

 

 ※  재료비, 노무비, 경비의 수량과 단가를 산출할 때는 실제 공사를 시공한 시점으로부터 가장 최근에 고시·공표 등을 한 정부표준품셈과 단가를 적용

 

개발비용 인정 시 유의할 점

○ 세금계산서 및 계약서 증빙 필수

– 개발비용으로 인정받기 위해서는 반드시 적법한 증빙자료(세금계산서, 계약서, 지급 내역 등)를 갖춰야 합니다.

 

○ 법령 및 지침 준수

– 일부 비용은 인정되지 않거나 제한될 수 있으므로, 관련 법령과 지자체의 지침을 확인하는 것이 중요합니다.

 

○ 개발비용 심사 절차 확인

– 제출한 개발비용이 인정받을 수 있도록, 관할 기관과 사전에 상담하는 것이 바람직합니다.